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Accollo mutuo ipotecario o mutuo prima casa?

Accollo mutuo ipotecario: di cosa si tratta

Cos’è l’accollo mutuo? Come funziona e quali vantaggi offre? Con questo intervento chi è interessato all’acquisto di una struttura immobiliare soggetta a mutuo può subentrare nelle obbligazioni al mutuatario di partenza. Il nuovo acquirente sottoscrive un contratto con il beneficiario del finanziamento.

Si tratta di un’opportunità assicurata dall’articolo numero 1273 del codice civile. In termini normativi sono tre i soggetti coinvolti a livello contrattuale:

  • accollante: la persona che si fa carico degli oneri relativi al debitore di partenza rispetto all’ente che ha erogato il finanziamento;
  • accollato: il debitore originario;
  • accollatario: il creditore.

L’accollo mutuo è una soluzione da considerare soprattutto se l’acquisto della casa si realizza dall’azienda che ha curato la costruzione. Questa potrà quindi trasferire il debito all’acquirente, a cui potrebbe essere richiesto di sostenere parte degli oneri affrontati per l’attivazione del mutuo.

Vi sono due tipologie di accollo mutuo:

  • accollo mutuo cumulativo: in questo caso il debitore di partenza conserva alcuni obblighi verso l’istituto bancario. Ciò significa che nell’eventualità in cui il subentrante non riesca a saldare il debito, interverrà il primo mutuatario.
  • accollo mutuo liberatorio: il mutuatario di partenza richiede che all’interno del contratto sia indicato che il nuovo debitore lo libera da qualunque obbligo. L’unico soggetto responsabile è quindi il mutuatario subentrante.

In questa eventualità, l’istituto bancario può pretendere che l’accollante fornisca tutti i documenti su dati anagrafici e garanzie economiche. Proprio come se la banca accordasse da zero un nuovo mutuo.

Con l’accollo mutuo liberatorio, inoltre, le condizioni contrattuali del primo finanziamento potrebbero essere soggette a modifiche.

Accollo mutuo costruttore o privato

Vi sono vincoli anche per quanto attiene le figure coinvolte dal contratto. Se a concedere l’accollo è il costruttore, la somma del mutuo non può eccedere l’80% del valore dell’abitazione, mentre nell’ipotesi di un accollato privato, il nuovo mutuatario sostiene integralmente il debito residuo.

Quali sono limiti e vantaggi dell’accollo del mutuo? La principale agevolazione è costituita dall’assenza di costi e risulta per questa ragione utile per chi subentra (con il mutuo prima casa invece il mutuatario affronta i costi notarili e di istruttoria). Alcuni istituti bancari possono applicare una commissione di subentro, corrispondente a circa l’1% del debito rimasto da saldare.
Tra i rischi rileviamo inoltre che l’ente erogatore può non accettare l’accollo, qualora il soggetto subentrante non disponga delle dovute garanzie. Anche a fronte di questo atteggiamento, la banca non può impedire l’accollo, che diviene però solo un accordo di natura privata tra accollato e acquirente. Il primo (l’accollato) resta quindi responsabile verso la banca.

Prima della stipula di un accollo, è consigliata un’attenta analisi del contratto, così da comprendere l’effettiva convenienza dell’operazione e porla in rapporto alla sottoscrizione di un più comune mutuo prima casa.